По данным комитета госдоходов, в прошлом году почти 124 тысячи собственников жилья сдавали свои квартиры, дома в аренду официально, то есть платили налоги. И заработали на этом более 98 миллиардов тенге. А сколько тех, кто до сих пор не вышел из тени, подсчитать сложно: тысячами сдаются комнаты, дачи, времянки... Но, похоже, на этом рынке начались какие-то глубинные подвижки.
Вместо предисловия
По данным переписи 2021 года, 17,4 процента казахстанцев не имеют никакого жилья, 2,1 млн человек арендуют его у других физлиц за плату. Ещё 864 тысячи человек во время переписи заявили, что живут у друзей или родственников бесплатно. Но, скорее всего, это не полная статистика по рынку арендного жилья. Есть ещё и государственный арендный фонд.
Сдают квадратные метры не только счастливые обладатели двух, трёх единиц недвижимости (а таких по стране в прошлом году числилось более 944 и 286 тысяч человек соответственно), но и те, кто переехал жить к родственникам, на дачи либо выехал из страны. Популярно и подселение.
Однако сдача в аренду жилья больше уже не является безусловным доходом, считают эксперты. В этом бизнесе немало рисков: остаться у разбитого корыта или нарваться на судебные иски.
Окупасы по-казахстански
Этот рынок весьма специфичный: те, кто ищет жилье, часто жалуются на непомерно высокие требования арендодателей (депозит, предоплата за два-три месяца вперед, отсутствие детей, домашних животных). В свою очередь соцсети не меньше пестрят историями о недобросовестных квартиросъемщиках с наглядными фото и видео.
Алматинка Гульназ АНИСИО ДЕ ОЛИВЕЙРА поделилась своим опытом:
- В зимний период сдавала большой дом в “Баганашыле”. Арендаторы (парень с девушкой) заплатили задаток, депозит, мы оформили с ними договор, я официально платила налоги. Через полгода была в шоке от увиденного: в негодность пришли стены, полы, мебель. Месяц восстанавливала дом. Подсчитала убыток, собрала все чеки и отправила бывшему арендатору досудебную претензию, сказала: мол, не заплатишь, я пойду в суд, у нас есть договор, фото, видео до и после. Только после этого он вернул мне деньги.
В большинстве случаев люди рассчитывают на то, что другие не знают законов и не пойдут в суд.
- У тети-пенсионерки история ещё хуже, напоминает ситуацию с окупасами в Европе, которые взламывают чужое жилье, меняют замки и живут, как у себя дома, — продолжает собеседница. — Она впервые сдала квартиру. С арендатором — владельцем юридической компании — в присутствии риелторов заключила договор. Он въехал с семьей и перестал платить за проживание
и коммуналку. Энергосбыт не раз отключал в квартире свет за неуплату, однако он каким-то образом подключался. Тетя отправляла ему уведомление, но выселить не смогла. Потом уже и суд удовлетворил её требования о выселении. Теперь она ждёт решения апелляционной инстанции, а мужчина продолжает бесплатно проживать в её квартире, прикрывается детьми. Я нашла его фамилию в реестре должников, там значится 65 эпизодов.
Аида ДЖЕКСЕНОВА сдавала жилье в аренду на протяжении 15 лет в Астане, Петропавловске.
- Самый негативный опыт — арендаторы, которые умело создают видимость порядочности. Например, был случай, когда “отец семейства” искал квартиру, а потом выяснялось, что это работодатель ищет квартиру для гастарбайтеров. Многие экономят и бросают в стиральную машину вместо порошка хозяйственное мыло, сжигают микроволновки, плиты, сковородки, — отмечает собеседница.
Все это приводит, по словам Аиды, не к пассивному заработку, а к активным тратам!
- Миф о том, что аренда — это чистая прибыль, давно развенчан. Минимум 10-15 процентов годовой платы за аренду уходит на замену техники, косметический ремонт, потерю дохода при смене арендаторов.
Учитесь считать
Преподаватель по личным финансам Оркен ДИНАСИЛОВ является арендатором квартиры, потому что умеет считать. Сейчас во многих регионах снимать жилье гораздо выгоднее, чем его покупать. Даже в Алматы и Астане покупка квартиры и сдача её в аренду — более длинный способ получения прибыли, чем просто разместить деньги на не самых выгодных депозитах.
- В зависимости от того, для чего, когда и в каком количестве нужны деньги, у человека должен быть чёткий финансовый план, — говорит собеседник. — Кому-то подходит сдача в аренду, а для кого-то выгоднее продать квартиру и положить эти деньги на депозит, ежемесячно получать проценты. Или инвестировать в фондовый рынок, но для этого важно понимать его механизмы. В Казахстане всего 1-2 процента населения инвестируют, потому что нет знаний, а в США в разные периоды — от 20 до 75 процентов взрослых жителей.
- В Алматы, Астане жилья построено очень много. Создается впечатление, что поток желающих купить и сдавать его в аренду иссякает, масса квартир в новостройках пустует…
- Рынок недвижимости, как и любой другой, — живой организм. Сегодня цена такая, завтра она может измениться, а кредит придётся платить. Есть и определенные риски при сдаче. К примеру, у меня репутация добросовестного квартиросъемщика. И арендодатели мне сдают дешевле, чем это стоит на рынке, зато уверены, что квартира будет в идеальном порядке. Но если человек хочет на аренде срубить 250 тысяч тенге вместо рыночных 150, он должен понимать: тот, кто переплачивает, чувствует себя хозяином положения. И последствия могут быть разные. Никто при этом не просчитывает, сколько придётся тратить на восстановление, возмещение ущерба соседям и прочее.
А как подстраховаться?
В том числе и от возможной преступной деятельности арендаторов.
Руководитель юридической фирмы Uventas Kazakhstan Татьяна ЗЫРЯНОВА рекомендует заключать договор, дополнительное соглашение к нему, составить правила поведения и ознакомить с ними арендатора. Не забывайте, что сдача в аренду — предпринимательская деятельность по оказанию услуг проживания. Например, в Алматы 26 864 индивидуальных предпринимателя официально оформили сдачу жилья в аренду.
— Нужно ли заверять договор у нотариуса?
- Гражданским кодексом предусмотрено, что на услуги, передачу товара при сделках с суммой менее 100 МРП (393 200 тенге) допускается договор в простой письменной форме. Нотариальная сделка — всего лишь одна из форм защиты, чтобы ни одна из сторон не отказалась от своей подписи, — говорит Татьяна Зырянова.
Ошибка многих арендодателей в том, что в случае каких-либо денежных споров они вызывают участковых инспекторов. Между тем такие вопросы решаются в гражданско-правовом порядке.
Важный нюанс: если арендодатель не определил в договоре зону ответственности, арендатор вправе вообще ничем не заниматься — ответственность и обязанность содержать своё имущество в силу статьи 50 закона о жилищных отношениях несёт собственник.
Многие сейчас на это и бьют: ваша квартира — ваши проблемы. Ну и, опять же, как говорят наши эксперты, рынок — это живой организм, который на все реагирует. Если жилья много, а спроса мало, то, конечно, на депозите держать деньги выгоднее, чем в недвижимости.
Елена КОЭМЕЦ, фото Владимира ЗАИКИНА, Алматы
